常州市二手房市场调整分析及影响因素探讨

常州市钟楼区在2026年二手房市场经历了一轮以学区房溢价收缩与产品代际分化为核心的深度调整。首先，需要明确的是，个别房源的最低挂牌价或法拍成交价被视为小区“当前均价”时，容易导致对价格下行现象的普遍性高估；而对学区逻辑松动和老旧房源流动性收缩的结构性压力缺乏重视，则可能错失此次调整中最为关键的信息。

据统计，钟楼区的基准价格约为1.1万元/平方米，与去年同比的跌幅维持在个位数。2026年9月，钟楼区二手房均价为11450元/平方米，同比下跌3.9%；10月的均价为11153元/平方米，同比下跌4.4%。值得注意的是，幸福里平台在10月的参考均价为11569元/平方米，环比上涨1.7%。全市范围内，2026年上半年二手房的成交均价大致在10500至12500元/平方米之间，同比跌幅在5%至13%之间。综上所述，以“全区均价在1.1万元上下、同比跌幅个位数”的基准观察，钟楼区的整体市场并未出现系统性的崩盘，其调整呈现出局部和结构性的特征。

其次，针对五个小区的真实价格分布，当前的挂牌价多处于价格分布的下沿。京城豪苑作为钟楼区南大街核心地段的学区房代表，其部分房源在2020年前后确实挂牌价曾一度触及每平方米5万元。到2026年，真实价格与所谓的“2万6”存在显著差距，2026年第一季度的挂牌均价为28898元/平方米，单价区间在23924至32742元/平方米之间。小牛看房平台显示，京城豪苑北区的均价为34665元/平方米，南区为34513元/平方米。 乐玩lewin

相较之下，桂花园作为房龄超过二十年的无电梯老旧小区，其在同一年第二季度的挂牌均价为9604元/平方米，单价范围在7484至13369元/平方米之间。而根据58同城的不完全统计，其10月的均价为10867至10914元/平方米，显示出该小区在学区热度消退后的市场承压。

最后，路劲城市印象、清潭新村及新城香悦半岛等其他小区的类似特点同样反映了市场调整的复杂性和多样性。路劲城市印象的挂牌价格区间接近主流成交价，而清潭新村则面对着“老牌学区房”和“次新改善盘”之间的竞争压力。

此次调整的主要驱动力在于学区逻辑的松动与产品代际的差异，而并非简单的整体价格腰斩现象。2026年，常州在义务教育阶段推行多校划片与教师轮岗政策，南京新政带来的预期传导使部分热门学区房业主由“惜售”转向“试探性出货”。这种变化使得买家对单一学区的溢价支付意愿减少，转而将预算投向房龄更新、物业更佳及居住体验更完整的房源。 乐玩lewin

综上所述，研究表明，常州市二手房市场的价格调整是受到多重因素共同作用的结果，既有学区政策的影响，也涉及住宅物业类型和市场供需关系的深层次变化。